为加强************管理局关于印发<湖南省物业服务收费管理办法>的通知》（湘发改价费规〔2022〕271号）等文件精神，牵头起草了《关于进一步加强我市物业服务收费管理的通知（征求意见稿）》，现公开征求社会各界意见，请于2024年8月30日前向市发展改革委服务价格和收费管理科反馈。欢迎各界人士积极建言献策，通过电子邮件等方式提出意见。
联系电话：0738-******（办）
电子邮箱：******
附件：关于进一步加强我市物业服务收费管理的通知（征求意见稿）
******委员会
2024年8月5日
附件：
******管理局 关于进一步加强我市物业服务收费管理的通知
（征求意见稿）
******管理局，市城区各物业相关单位：
为进一步加强我市普通住宅物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《湖南省物业管理条例》《湖南省定价目录》及《湖南省物业服务收费管理办法》等规定和要求，结合我市实际，现就进一步加强我市物业服务收费管理的有关事项通知如下：
一、物业服务收费实行统一政策、分级管理，遵循服务质量、服务内容与收费标准相对应的原则。
市、县（市）发展和改革部门会同同级住房和城乡建设部门负责本行政区域内实行政府指导价的物业服务收费标准的制定。市、县（市、区）住房和城乡建设部门负责本行政区域内物业服务质量的监督管理，督促物业服务人提供质价相符的物业服务。市、县（市、区）市场监督管理部门负责对本行政区域内违反相关法律法规和价格管理政策的行为进行监督检查和处罚。
二、物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务费（以下简称普通商品住宅前期物业服务费），以及保障性住房物业服务费的收取标准（包括已购车位的物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费）实行政府指导价。
别墅（专指带室外庭院独立成栋的商品住宅和联排商品住宅）、其他非住宅，以及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务费收取标准（包括已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费）实行市场调节价。
三、实行政府指导价管理的物业服务收费标准根据物业服务质量等级标准、服务内容等因素制定指导价并向社会公布。
住宅公共性物业服务包括：内部管理、公共关系维护、公共设施设备管理、安全管理、公共空间秩序管理、清洁服务、绿化养护服务、智能信息化管理等内容。
实行政府指导价的住宅公共性物业服务根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况服务等级分为一星级、二星级、三星级、四星级、五星级，最低为一星级，最高为五星级。（娄底市城区指导价标准详见附件一）。实行政府指导价的已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费最高收费标准见附件二。
我市实行政府指导价的普通商品住宅物业服务等级由市、县（市）发展和改革部门负责会同同级住房和城乡建设部门评定，并负责实行政府指导价物业服务收费项目收费标准的审核。各县（市）可参照本通知指导价标准执行或参照本通知制定本行政区域内实行政府指导价管理的物业服务收费指导标准。
四、业主大会成立之前实行政府指导价管理的普通商品住宅前期物业服务费收取标准，由建设单位在商品房开始预售前根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级，在政府指导价范围内拟定，在商品房买卖合同中与买受人予以约定，且必需明确告知物业买受人及在商品房买卖合同中载明，物业服务收费的最终标准以物业服务人按照法律法规和价格管理政策的规定向发展和改革部门申报备案审查通过的价格标准为准。
新建物业交付使用前，建设单位和前期物业服务人应当进行物业承接现场查验。前期物业服务人与建设单位完成物业承接查验移交完毕后的三十日内，应将具体物业服务费收取标准报当地发展和改革部门备案审查。
前期物业服务人与物业买受人签订的物业服务合同中应明确约定的物业服务质量等级、物业服务内容及通过审查备案的物业服务收费标准。涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。同一物业管理区域内相同服务内容和服务等级在相同的物业服务合同期内的住宅项目，其物业服务收费标准应当保持一致。
实行政府指导价管理的普通商品住宅************人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的相关信息，向业主征询意见，按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，在政府指导价范围内进行调整，重新向发展和改革部门申报备案，并通过签订新的物业服务合同约定执行。
五、实行市场调节价的物业服务收费标准，在未成立业主大会前，由建设单位与物业服务人在前期物业服务合同中约定，建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；在成立业主大会后，由业主大会根据物业特点和服务要求，通过法定程序，选择服务项目、服务质量等级，费用收取标准及符合要求的物业服务人，按照《中华人民共和国民法典》《湖南省物业管理条例》等相关法律法规规定的程序进行确定，并通过签订物业服务合同约定。
******委员会应当全过程参与指导协商。
六、物业服务人向发展和改革部门申报办理普通商品住宅前期物业服务收费标准时，应提供以下资料:
1、物业服务收费申请报告，包括申请人基本情况、物业项目基本情况、拟定或调整的物业服务内容、收费标准和理由等；
2、营业执照、统一社会信用代码等复印件；
3、《前期物业管理合同》或《前期物业服务协议》；
4、《娄底市普通商品住宅前期物业服务收费备案表》；
5、经过招投标取得物业管理权的招投标相关资料(中标通知书、中标备案表)；
6、物业服务管理成本测算；
7、其它相关资料。
物业服务人及相关责任人应对所提供资料的真实性负责。
七、实行政府指导价的物业服务收费采取包干制形式。实行市场调节价的物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式，具体由物业服务合同约定。
八、物业服务收费根据物业的法定产权建筑面积按月计收，物业服务合同对计收时间另有约定的除外。具体交费时长也可按照季或者是按照年交纳。物业服务合同约定预收的，最长预收期限不得超过十二个月。
（一）已办理不动产权属证书的，按照不动产权属证书记载的建筑面积计算；
（二）已出售但尚未取得不动产权属证书的，按照商品房买卖合同约定的建筑面积计算；
（三）尚未出售的，按照经不动产登记管理机构审核备案的房产测绘成果确定的房屋建筑面积计算。
九、物业服务费用交纳义务人依照以下规定确定：
（一）前期物业服务合同签订之日至房屋交付买受人之日的当月物业服务费，由建设单位交纳；
（二）房屋交付买受人之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳；但是建设单位向业主承诺减免的物业服务费以及尚未出售的房屋的物业服务费，由建设单位交纳；
（三）建设单位应按照房屋购买合同约定的时间和约定的通知方式及时通知买受人验收交付房屋。买受人在房屋购买合同中载明的通讯地址和通讯方式发生变化的应在按照房屋购买合同约定的验收交付房屋时间前告知建设单位。买受人接到建设单位通知验收交付房屋的应及时进行验房办理交付手续。买受人在查验收房时存在不符合法律法规或者购房合同约定的质量要求的，整改期间的物业服务费由建设单位交纳。物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定；
（四）前期物业服务期间，娄底市城区因建设单位原因分期开发、分期交付使用，给先期入住的普通商品住宅业主造成噪音、粉尘污染和交通不便的，由建设单位给予业主相应补偿，补偿标准为物业服务费的20%，由双方协商，并在房屋买卖合同中约定;
（五）前期物业服务期间，娄底市城区普通商品住宅业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业服务费时，空置期在2年内的物业服务费按不超过标准的70%交纳，空置期超过2年的物业服务费按不超过标准的80%交纳，业主与物业服务人有其它约定的按约定标准执行；
（六）前期物业服务期间，娄底市城区普通商品住宅改变使用性质用******居住的应按照同类住宅收费标准收取，用于办公的按同类住宅收费标准加收100%，用于商业（包括商业经营、为经营配套的仓储、员工食堂等）的按同类住宅收费标准加收200%。
************居住用途的，按照非住宅的标准交纳物业服务费；承租人依法用于停车用途的，按照已购车位物业服务的标准交纳物业服务费。
（七）业主将其房屋出租、出借给承租人、借用人使用，且约定由承租人、借用人交纳物业服务费的，从其约定，业主依法承担连带责任。
十、物业管理区域内按照建设项目规划设计条件和配建标准建设的停车库（位），优先满足业主停车需求。机动车停放服务收费按照《湖南省机动车停放服务收费管理办法》等有关规定执行。已收取机动车停放服务费的，不得重复收取车位物业服务费。建设单位尚未出售的地下停车位，车位物业服务费由建设单位交纳。
十一、物业管理区域内的水、电、气等价格按照价格主管部门有关规定执行。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。物业服务人接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业服务费。
十二、物业服务收费实行明码标价。物业服务人根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费标准由双方协商确定。物业服务人应当在物业管理区域内的显著位置公示物业服务人名称、服务项目、服务质量等级、计费方式、收费标准、收费依据以及市场监管部门的投诉举报电话，接受业主监督，不得向业主收取任何未予标明和公示的费用。
物业服务人应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、利用共用部位公共设施设备进行经营等收入和使用情况，本年度物业服务项目收支预算，并应在醒目位置以书面公告的方式告知业主；物业服务人应当及时答复业主提出的质询。
十三、物业服务人应当遵循诚实守信、公平合理的原则，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务，不得将签订《前期物业管理合同》或《前期物业服务协议》内容以外的其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件强制捆绑、强制服务、强制收费，或者只收费不服务、多收费少服务，以及变相收费。
******人民政府）依据各自职责，依法对物业服务人进行监督管理。在监督检查、价格成本监审过程中，物业服务人应当予以配合，如实反映情况，提供必要的账簿、合同文件以及其他资料，不得弄虚作假。
十五、本通知适用于本市行政区域内物业服务收费及其监督管理，凡本通知未予具体规定的，均按《湖南省物业服务收费管理办法》等相关规定执行。
十六、本通知从2024 年 10 月 1 日起施行，之前有关物业服务收费规定与本通知不一致的，以本通知为准。
本通知实施前已签订物业服务合同且尚未到期，物业服务达到合同约定标准的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后、终止解除后或物业服务达不到合同约定标准的按本通知规定执行。
附件: 1.娄底市城区实行政府指导价的普通商品住宅物业服务收费标准
2.娄底市城区实行政府指导价的普通商品住宅的其他物业服务费收费标准
3.娄底市普通商品住宅前期物业服务收费备案表
******建设局
******管理局
2024 年 8 月 5 日
